Zdedil som nehnuteľnosť, potrubejem cenové ohodnotenie pre notára?
Ak ste zdedili nehnuteľnosť a je jedno, či ju následne idete predávať, refinancovať, darovať alebo inak s ňou nakladať, cenové ohodnotenie (ocenenie nehnuteľnosti) budete určite potrebovať, a to pre potreby notára pri dedičskom konaní. Takéto ohodnotenie nie je len užitočné pre notára, ale ho môžete využiť aj na ďalšie potreby, aké, dočítate sa nižšie.
Cenové ohodnotenie pre spravodlivé rozdelenie
Ak má nehnuteľnosť po zosnulom viacerých dedičov, práve takéto ohodnotenie je mimoriadne dôležité pre spravodlivé rozdelenie jej hodnoty. Využijete ho aj v prípade, že medzi dedičmi vznikne spor či pochybnosti o cene zdedenej nehnuteľnosti – či už počas dedičského konania alebo neskôr v budúcnosti.
Zdanenie pri predaji a platenie dane z nasledovného predaja
Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné správne určiť základ dane z príjmu, ktorý vzniká ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou nadobudnutia. Ak ste nehnuteľnosť zdedili a nevzťahuje sa na vás oslobodenie od dane z predaja (t. j. nehnuteľnosť vlastníte vy alebo ju vlastnil poručiteľ menej ako 5 rokov), budete platiť daň práve z rozdielu medzi predajnou cenou a hodnotou, ktorú ste predložili notárovi pri dedičskom konaní.
Preto je mimoriadne dôležité nehnuteľnosť pri dedičstve nepodhodnotiť. V opačnom prípade sa vám to môže výrazne predražiť – len na dani z rozdielu medzi predajnou a zdedenou hodnotou môžete prísť až o približne 30 %.
Súdne konania alebo rozdelenie majetku
Ak došlo k právnym sporom medzi dedičmi alebo ak existujú komplikácie v dedičskom konaní, práve takéto ocenenie nehnuteľnosti pre notára môže byť nápomocné pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti na účely rozhodovania o majetkových podieloch súdom. V prípade, že takéto niečo hrozí, odporúčame dať vypracovať takéto ocenenie viacerým realitným kanceláriam a spraviť "priemer" z výslednej odhadnutej ceny. Každý z dedičov nech dodá svoje ocenenie, ktoré by malo byť od etablovanej realitnej kancelárie v danej lokalite.
Kedy je cenové ohodnotenie nehnuteľnosti povinné alebo odporúčané?
Cenové ohodnotenie si dajte určite vypracovať v prípadoch:
- dedičského konania je povinné pre potreby notára pri dedení bytu, rodinného domu, objektu, chalupy (pozemky sa neohodnocujú, na to má notár tabuľky)
- dedičské konanie si vyžaduje objektívnu hodnotu majetku pre spravodlivé rozdelenie
- súdne rozhodnutia, ktoré si vyžadujú presnú hodnotu majetku pri dedení vyžadujú ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou
Na čo si dať pozor pri dedení u notára
Niektorí notári ocenenie nehnuteľností pre potreby dedenia nevyžadujú (pričom je povinné) alebo si dajú vypracovať ocenenie nehnuteľnosti dohodnutej realitnej kancelárie. Toto nikdy neodporúčame, nakoľko môže byť cena vašej nehnuteľnosti navýšená alebo naopak podhodnotená vo váš neprospech pri prípadnom ďalšom predaji (ak nehnuteľnosť chcete hneď predať a nevlastníte ju vy alebo zosnulý 5 rokov). Notári nemajú oprávnenie robiť takéto ocenenie (okrem pozemkov), nakoľko sú "platený" práve podľa výšky odhadu majetku a takéto ocenenie by mohol byť stred záujmov.
Kde získať cenové ohodnotenie pre notára?
Cenové ohodnotenie môže vykonať:
- znalec v odbore nehnuteľností, ktorý vám vypracuje ohodnotenie niekoľko násobne drahšie a hlavne podľa tabuliek. V tomto prípade cena väčšinou neodzrkadľuje realitu, nakoľko neberie do úvahy aktuálny dopyt, výnimočnosť nehnuteľnosti, atraktivitu, či lokalitu do takej miery, ako by v reálne mala alebo naopak nemala mať.
- realitné kancelárie, naopak poskytujú odhady cien nehnuteľností porovnaním aktuálnych na realitnom trhu a podľa svojich skúseností z dopytov a predajov. Hoci tieto odhady nemajú rovnakú právnu váhu ako znalecký posudok, práve pre potvrdenie pre notára sú najžiadanejšie a najpresnejšie. Zároveň sú najlepším ukazovateľom pre prípadné rozdelenie majetku medzi viacerých dedičov po zosnulom.
Záver
Cenové ohodnotenie je dôležité nielen pre notára, ale aj pri predaji nehnuteľnosti, či v prípade dedičského konania, zdanenia alebo spravodlivého rozdelenia majetku. Odporúčame sa poradiť vždy s odborníkom v tejto oblasti, ak si nie ste istý, či je cenové ohodnotenie potrebné v konkrétnej situácii, v ktorej sa nachádzate.